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楼市调控还有大招登场 买房还是谨慎为好
相比于限购、限价等手段,房贷利率上浮威力显然更大,其对楼市杀伤力堪比调控中的“核弹”,以贷款100万、30年、等额本息为例,基准利率
 
1.2倍与基准利率相比,月均还款相差611元,总利息相差22万。对于一线城市动辄500万以上的一套商品房来说,利率上浮对购房者月均还款压力无疑
 
是十分显著的。
 
随着金融去杠杆与经济防风险的逐步深化,各地楼市调控也正在“渐入佳境”。据统计,自2016年四季度以来,全国超55个城市发布了各种相关房地产
 
调控政策累计超160次,楼市调控层层加码,目前已进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。
 
  楼市调控的不断升级,让热点地区的房价有了些许松动的迹象,在二手房占整个楼市成交量大头的北京,相关统计显示,4月,二手住宅网签16902
 
套,环比减少35%,同比减少36%,二手住宅的成交均价为59564元/平米,相比3月下降6.8%,顺义、房山等郊区下降幅度超过一成。5月上半月,北京二
 
手住宅共网签4817套,环比4月下半月又下降45.3%。
 
  不仅如此,楼市调控似乎并没有丝毫松动的迹象,而且在部分地区仍在继续加码,4月底,北京楼市又迎来定向加息,部分商业银行新房、二手房
 
的首套房执行基准利率,二套房则在基准利率基础上上浮20%;与此同时,上海、广州和深圳的部分商业银行也收紧了房贷的优惠力度,上海首套房贷
 
利率由9折上调至95折甚至基准。
 
央行货币放水的总闸门稍稍拧紧了一下,大型商业银行的头寸紧接着就吃紧,而从大型商业银行放出的同业资金也就随之减少且利率上浮,在整个
 
市场上则表现为流动性持续的紧张。在2016年,企业新发债利率基本在4.3%左右,且供不应求,而在2017年4月份,新发公司债平均票面利率已升至
 
5.68%,虽为近两年来的最高值,但也只有信用较好的公司才能发行,而AA级城投债发债成本已升至7%附近,发债成本的提升让很多公司甚至取消了发
 
债。能较好的反应市场流动性水平的10年期国债期货收益率5月中旬已逼近3.7%关口。
 
  2017年以来,维护金融安全已上升至政治局会议高度,“一行三会”纷纷出重拳进行金融整肃,市场综合利率显著提升,因而在金融去杠杆背景下
 
,市场的资产荒已逐步演变为负债荒。具体来说,2016年市场上流动性较为充沛,利率也较低,无论是货币市场、商品市场还是楼市,大家都愿意以加
 
杠杆方式去追逐一些回报率并不高的资产;但2017年起,央行在公开市场累计净回笼资金量明显大于净投放资金量,并提高了MLF、SLF等货币工具的利
 
率,银监会更是一口气连出8道金牌重点打击金融空转。
 
但此次与以往存在一个重大的不同是不能忽视的,这就是美国进入加息周期。过往10年正好是美国货币扩张的10年,我国外向型经济的特点让我们
 
积累了近4万亿美元的外汇储备(2014年中期),并形成了以外汇占款为基础货币的主要发行方式。但资产价格的快速上涨和金融业的过快发展侵蚀了
 
实体经济的投资回报率,使得经常项目与资本项目双顺差的格局在2015年后转为一顺一逆(资本项目逆差),对应外汇占款呈逐渐减少的态势,央行也
 
就不得不开发PSL、MLF、SLF等新型货币工具发行基础货币。一旦货币工具发行收缩那么基础货币发行量就会减少,对应央行资产负债表也会随之“缩
 
表”,在我国仍以间接融资为主要途径前提下,银监会对银行业监管的升级则会压制货币乘数的扩张,因而金融去杠杆背景下未来广义货币同比增幅也
 
会下降。
 
  随着美国加息频率的加快,我国货币政策是不可能也不允许继续宽松下去的,否则资本流出压力将大增,好不容易压下来的人民币汇率贬值压力也
 
会再起,唯一的办法就是收缩货币并跟着美联储加息节奏提高市场利率。根据联邦公开市场委员会早前的声明,2017、2018美联储预计加息6次以上,
 
2019年将加息2次以上,预计美联储利率将可能达到3.5%左右。如此一来,最保守估计未来我国房贷利率也将达到6%以上,也就是说楼市的定向加息其
 
实才刚刚开始,未来调控即使放松,还贷压力的大幅上涨仍是压制房价的一个重要因素。近期,环京热点地区楼市由于投机色彩浓重目前已快速降温。
 
  在市场流动性持续吃紧、银行负债成本持续上升的背景下,目前一线城市楼市的定向加息毫无疑问的会很快传导至二三线城市,最终市场房贷利率
 
会出现明显的提升。据统计,全国首套房平均贷款利率今年以来已连续4个月上升,4月末已升至4.5%,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套
 
房利率折扣上升。
 
  市场流动性趋紧不仅会增加购房者的负担,同样会增加开发商的资金成本,房地产开发属资本密集型行业,一面是政府限价,一面是资金成本大幅
 
上升,最终侵蚀的是利润,“不拿地等死,高价拿地找死”同样困扰地产商,可以断言,地产商未来两年的日子注定不会太好过。虽然近期公布的房地
 
产开发投资与地产企业土地购置面积增速仍在上涨,但研究显示,以上两项数据相对于调控政策一般会滞后3-5个月,也就是说年中两项指标预计会出
 
现下降。预计今年年底,开发商受困于不断提高的资金成本,急于回笼资金也会迫使其加速销售。不仅如此,作为楼市长效机制的一部分,热点城市也
 
纷纷提高了土地供给幅度,针对刚需的自住房供给也大幅增加,这样可以分流一部分商品房的需求。
 
  综上,无论是从需求方还是供给方,楼市降温都是必然。当然,根据商品房市场化的10余年的经验来看,每次楼市调控后三年内都会因拉动经济需
 
要而放松调控,导致的结果是迎来新一轮暴涨,因而有人就得出了每次调控都是下手的好时机的结论。
 
 
  
  因而,在楼市调控的“大招”逐渐登场之际,买房还是谨慎为好!
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